Холодное стечение: Минфин предложил поднять ставку по Арктической ипотеке
К каким рискам могут привести программы под 2% при нынешней ключевой
Власти обсуждают повышение ставки по Арктической ипотеке до 8%, сообщил «Известиям» замминистра финансов Иван Чебесков. Сейчас она составляет 2%, однако в нынешних условиях это чрезвычайно низкая величина. При ставках по рыночной ипотеке 18–20% действующая программа может привести к ценовым пузырям на рынке недвижимости, предупреждают одни эксперты. Другие говорят, что строительство жилья в этих регионах удалось запустить, однако добиться поставленных целей пока не получилось, поэтому не стоит торопиться с решением об изменении условий.
Почему ставку по Арктической ипотеке предложили поднять
В Минфине предложили поднять ставку по Арктической ипотеке до 8%, сообщил «Известиям» замминистра финансов Иван Чебесков. По его словам, 2% в нынешних условиях — чрезвычайно низкая ставка для любых программ. Ведомство выступает за ее поэтапное повышение с учетом целей и задач конкретных мер. При этом он отметил, что конкретных решений пока нет.
Ставка 2% нужна скорее для запуска строительства, это больше поддержка застройщиков, чем граждан, пояснил Иван Чебесков. Когда вводятся госпрограммы, цены на недвижимость тоже растут, и в результате доступность жилья на самом деле не улучшается. Поэтому после запуска строительства ставку можно повышать.
Участники программы «Арктическая ипотека» во время встречи с президентом РФ Владимиром Путиным
В Минфине считают, что льготные программы нужно сокращать и приводить их условия к более рыночным, рассказал Иван Чебесков. По его словам, их долю в общем объеме выдачи жилищных ссуд следует уменьшать до 25%.
По итогам мая три четверти всех оформляемых ипотечных кредитов субсидировались государством, писали ранее «Известия».
Справка «Известий»
Россияне могут взять кредит под 2% для строительства или покупки готового жилья по Дальневосточной и Арктической ипотеке. Эти условия действуют на территории Дальневосточного федерального округа и сухопутных территориях Арктической зоны. Для Арктики льготные ссуды запустили в конце 2023 года — они распространяются на Мурманскую область, Ненецкий автономный округ, Архангельскую область, Красноярский край, Карелию и ряд других округов. Первоначальный взнос по программе составляет 20%. Такую ипотеку могут взять супруги до 35 лет, россияне младше 35 лет с несовершеннолетним ребенком, медработники, педагоги, работники предприятий ОПК (оборонно-промышленного комплекса) в регионе и некоторые другие категории граждан, включая участников СВО. Оформить такой кредит можно до конца 2030 года.
Основной риск низких ставок по некоторым программам ипотеки — это высокая вероятность перегрева рынка недвижимости, причем он уже наблюдается для первички, рассказал аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. На этом фоне цены на жилье в стране растут с опережением среднегодовых темпов инфляции, предупредил эксперт.
Однако, по его мнению, действия льготных программ нужно отменять постепенно, потому что при нынешнем уровне ключевой ставки 16%, переплата по жилищным кредитам выходит слишком высокой. Поэтому если убрать меры поддержки, то продажи у девелоперов резко сократятся и появятся риски их банкротств.
В то же время при ставках по рыночной ипотеке 18–20% программа под 2% может привести к ценовым пузырям в отрасли вместо повышения доступности жилья и стимулирования миграции в регионы Арктики, подчеркнул управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. Поэтому важно соблюсти баланс, считает он. По его мнению, ставку можно повысить, например, до уровня семейной (6%).
Как на рынок повлияли льготные ипотечные программы
В целом доля выдач по этой ипотеке не столь велика — в мае по Дальневосточной она составила 4% от всех льготных программ, а по Арктической — менее 4%, уточнил Дмитрий Грицкевич.
В этих регионах вряд ли стоит ожидать перегрева рынка недвижимости даже при действующих мерах, отметил Владимир Чернов из Freedom Finance Global. Он добавил: строительство жилья на этих территориях действительно удалось запустить, однако добиться поставленных целей еще не получилось, потому что в субъектах остается острый дефицит рабочих кадров.
Благодаря льготной ипотеке на Дальнем Востоке и в Арктике более 117 тыс. россиян уже построили или купили новое жилье, рассказали «Известиям» в пресс-службе Минвостокразвития. В том числе улучшили жилищные условия 6 тыс. северян.
За четыре года действия программы на Дальнем Востоке ввод недвижимости вырос почти в два раза, уточнили в ведомстве. В то же время распространение льготной ипотеки на Арктику позволило привлечь внимание федеральных застройщиков к северным регионам.
Повышение ставки по ипотеке приведет к снижению спроса на жилье и замедлению инвестиционной активности в строительном секторе, считают в Минвостокразвития. А в среднесрочной перспективе — к уменьшению объемов жилищного строительства и замедлению скорости обновления жилого фонда и социальной инфраструктуры.
В крупнейших банках подтвердили спрос на льготную ипотеку в регионе. С конца 2023 года ВТБ предоставил клиентам около 2 тыс. таких кредитов почти на 7,2 млрд рублей. Сейчас Арктическая программа в основном востребована для покупки вторичного жилья — в структуре сделок финорганизации на такие объекты приходится почти 80%, рассказали в пресс-службе финансовой организации.
В конце мая условия по программе улучшили, напомнил заместитель председателя правления банка «ДОМ.РФ» Алексей Косяков. По новым правилам, льготный кредит могут получить любые медики и педагоги в возрасте от 21 до 75 лет вне зависимости от стажа работы в государственных и муниципальных организациях. Также максимальный размер ссуды увеличили до 9 млн рублей при покупке жилья площадью более 60 кв. м на вторичном рынке в моногородах. После этого число поступивших в банк заявок на оформление такого займа увеличилось в 1,7 раза, поделился Алексей Косяков.
Многие регионы, попадающие в список Арктической ипотеки, из года в год сталкиваются с оттоком населения, особенно молодежи. А уровень ставок ниже рынка может повлиять на решение остаться в родном городе, считает гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «ФЛИП» Евгений Шавнев. Поэтому, по его мнению, с учетом небольшой доли этой программы в общих выдачах можно повременить с решением изменять условия.
Самой популярной среди льготных была ипотека на новостройки под 8%. Ее запустили еще весной 2020-го, с тех пор ее несколько раз продлевали с изменением условий. Она перестала действовать только в июле 2024-го. За это время стоимость квартир выросла в среднем по стране более чем в два раза — цена двухкомнатной достигла 7,9 млн рублей, рассказал Евгений Шавнев. Причем в Москве стоимость увеличилась до 15–18 млн, а в Санкт-Петербурге — до 13 млн.
После отмены льготной ипотеки на новостройки ожидаемо произойдет корректировка спроса — многие клиенты откажутся от первичного жилья в пользу вторичного, считает директор департамента розничных продаж «Новикома» Ивана Беляева. Он добавил: застройщики начнут формировать специальные предложения для потребителей, чтобы поддержать их интерес, и такие программы уже появляются. При этом эксперт не ожидает снижения цен на жилье.
По итогам года цены на первичном рынке могут вырасти на 9–10%, оценила главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова.
